A. 分析臨時買賣合約條文

 

臨時買賣合約的法律約束力源自四個基本原素,缺一不可:

要約(Offer)
受約(Acceptance)
代價 / 約因(Consideration)
受法律約束的意圖(Intention to Create Legal Relationship)
   

臨時買賣合約是一份三方面的合約,牽涉:

賣方
買方
物業代理
   

臨時買賣合約日期

與成交日不得少於一個月
用以計算印花稅期限
如成交時限短,須將臨時買賣登記於土地註冊處以取得優先權
如於臨時買賣合約上漏填日期,可根據實際簽妥日期補填。合約日期不可以事後追溯Date Back,以免日後一方想悔約時以此作爭拗。如代理與買家於昨天訂立一份臨時買賣合約,但業主今天才落實簽署,代理有需要將合約日期改為今天
   

買賣雙方資料須紀錄於臨時買賣合約上

姓名
地址
身證號碼
買賣雙方資料用作釐印及訴訟
買賣雙方資料如通訊地址等,必須填寫,不可遺漏。有個案顯示,有買家與業主訂立臨時買賣合約後不知所蹤,業主擬追究買家悔約但無法送遞法律文件,最後業主追究代理疏忽
   

以查冊為準

如查冊上並無滿意紙登記,必須加上只轉售衡平法權益的附加條文。
   

主要條款

必須清楚明確,否則可令合約失效。
主要條款包括:
樓價
付款期限及方式
成交日期,避免假期
是否交吉交易
   

正式合約引發的問題

買賣雙方不能就正式合約達成協議時,很多時會就是否須如期加付訂金方面有不同見解。實際上須視乎臨時買賣合約所載的條款而定。坊間一些臨時買賣合約會註明:「......於正式買賣合約時加付訂金......」,此條款列明只於簽正式合約時才付訂金,如無正式合約便不須加付;另有一些臨時買賣合約則註明:「.......於某年某月某日簽署正式合約。於某年某日加付訂金」,則可看成無論是否簽訂正式合約亦須於指定日期加付訂金。
簽正式合約當天如遇黑色暴雨或掛八號風球,買方應按臨時合約所訂明的日子如期簽署正式合約。
   

儲訂條款

條款必須明確指明買方律師於何時放訂予業主
刪除條款對買家購成一定風險,因為律師在無可選擇的情況下將要放訂給業主。
   

「提名人」或「轉售人」

如無特別聲明,業主無權反對買家加「提名人」或「轉售人」
至於加「提名人」是否需加付釐印則視乎「提名人」是否受豁免,如屬父母、子女、配偶無需加付釐印。
   

免除債項條款

債項指:
按揭
押記
維修令 - 業主如儲備一筆足夠款項於律師樓,買家不能以此作悔約的理由。
未完成的合約等
   

現狀交收

現狀指現在存有的一切狀況,包括可見或不可見的。
隱藏性或看不見的損壞 - 業主不知情不須負責
業主知情則須負責
   

連約物業

業主須出示租約正本(已打釐印)
須註明下列安排於連租約出售之物業:
連傢俬出售,否則原業主於租約期滿可向新業主追討傢俬,引發不必要的問題。
成交當日租金誰屬
按金怎樣處理
   

悔約

悔約不一定要簽取消合約
如業主悔約必須於第一時間表態(一般要24小時通知)
釐印可以申請豁免或退回
   
簽署臨時買賣合約後買賣雙方可自由轉換律師行
   
買賣雙方支付的佣金,代理須如實填報
   

釐印費

一九九九年四月一日起,可申請延期至成交日30天內繳付,律師行或酌量收取數佰圓手續費。
車位與住宅如分開買賣,一經發現,仍須支付十足釐印費。
購買了低於市值樓宇,政府仍可跟據市值徵收釐印。
   

傢俬清單

以現狀交收
列明牌子及型號
入牆傢俬無須特別列明
   

附頁備註

正式合約會令臨時合約連附頁條文一起被取消,最穩妥做法是買賣雙方簽署正式合約後,再於附頁條文上加簽,從新確認附頁條文。常見附頁條文如下:

未經授權的改建樓宇私人附加條款
維修令額外條款
售後租回條款
買方提早借樓裝修條款
   

簽名

一般公司用膠印即可,無須動用鋼印 (鋼印於簽樓契時使用),但如簽臨時合約時並無任何印鑑,手書For and on Behalf of 亦可。
私人名義一般不能代他人簽署,除非持有有效授權書。
   

授權書的種類:

全權
只可出租
只可出售
可代簽收樓價,但支票抬頭為業主。
外國授權書引發很多問題,為避免如格式不符等問題,最理想是於香港議訂後送到外國簽署。
注意授權書的有效期