(I) 基本新界農地知識

 
A. 集體官契(Block Crown Lease)起源
 
1899 年,英 國 政 府 聘 請 印 度 藉 測 量 師 作 新 界 ( 界 限 街 以 北 ) 全 面 土 地 測 量 然 後 描 劃 在地 圖 上 (32:1哩 / 16:1哩)。
所 有 地 段 及 當 時 用 途 和 面 積 都 記 錄 在 集 體 官 契 內 , 無 人 確 定 之 地 段 亦 變 為 官 地 。 
土 地 用 者 被 獲 邀 請 交 地 租 , 全 都 記 錄 在 集 體 官 契 內 。
當 時 約 有 100,000 人 口 和 約 550 條 村 , 約 350,000 地 段 已 測 量 內 有 農 地 和 屋 地 分 別 為 約 330,000 個 和 20,000 個 。
該 測 量 圖 劃 分 新 界 為 約 400 分 區 , 名 為 Demarcation District (DD) , 以 數 字 排 列 , 而 每 一 分 區 內 也 以 數 字 識 別 每 一 個 地 段。
  (例 如 DD121 Lot 123, DD120 Lot 23 等)
這 些 農 地 亦 可 稱 為 Old Schedule Lot
每 一 分 區 都 以 同 一 份 官 契 為 本 , 以 省 卻 不 少 行 政 負 擔 。 每 一 地 段 都 以 畝 (acre) 為 單 位 , 一 畝 地 有 43,560 平 方 呎 面 積 。
最 細 地 段 單 位 為 0.01 畝 ( 或 一 分 地 ) , 一 分 地 為 435.6 平 方 呎 。
所 以 , 當 時 劃 之 測 量 圖 準 確 度 為 ±435.6 平 方 呎 , 如 地 段 面 積 為 300 平 方 呎 , 以 當 時 量 度 標 準 為 一 分 地 。
一 段 年 期 為 75 年 從 1898 年 7 月 1 日 起 並 可 再 續 24 年 , 根 據 New Territories Leases (Extension) Ordinance (1988) , 所 有 集 團 官 契 已 自 動 延 至 2047 年 6 月 30 日 , 當 然 須 要 支 付 地 租 。
農 地 以 一 級 , 二 級 和 三 級 劃 分 , 以 3 元 , 2 元 和 1 元 作 為 當 時 地 租 。
 
B. 集體官契之土地限制
 
地 契 上 限 制 :
a . 不 可 用 作 厭 惡 性 用 途
b . 未 得 許 可 , 不 得 起 屋 或 建 築 物
 
所 有 農 地 是 不 可 建 屋 , 如 要 建 , 須 要 向 地 政 署 (DLO ) 申 請 。 如 建 築 物 為 作 農 業 用 途 , 地 政 署 會 發 「 同 意 書 」 (Letter of Approval ) 不 須 要 補 地 價 。
 
但 該 建 築 物 是 用 作 非 農 業 用 途 , 如 獲 批 , 地 政 署 會 發 短 期 豁 免 書 (Short Term Waiver ) 為 期 一 年 及 伸 延 下 去 ( 如 政 府 不 反 對 ) 。 這 類 須 每 季 支 付 一 次 , 每 三 年 重 整 費 用 一 次 。
 
豁 免 書 一 盤 都 註 明 該 地 段 的 細 節 用 途 , 如 切 割 木 材 工 場 , 豉 油 加 工 場 等 , 建 築 物 高 度 , 地 積 比 率 , 最 多 可 建 面 積 , 覆 蓋 率 等 都 寫 入 該 書 上 。
 
C. 祖堂地
 
  政 府 共 認 約 4 ,000 個 祖 和 多 過 2 ,000 個 堂 。 涉 及 約 6 ,000 畝 地
 
  祖地
 
一 般 以 祖 先 , 已 故 或 成 立 者 之 名 , 例 如 林 先 言 祖 , 李 富 祖 等 。
 
由 成 立 者 之 男 性 子 孫 相 傳 下 去 , 為 受 益 者 。 成 立 者 之 兄 弟 是 無 權 沾 染 。
 
都 由 司 理 作 代 表 打 理 地 段 事 項 , 一 般 都 由 內 部 推 選 產 生 。
 
祖 地 買 賣 都 須 得 到 地 政 署 同 意 。
 
  堂地
 
一 般 為 索 拜 或 一 種 尊 敬 先 人 之 行 為
 
可 能 以 機 構 或 註 冊 公 司 或 宗 教 團 體 成 立 , 如 齋 堂 、 寺 、 庵 等 。
 
很 大 部 份 以 家 族 銘 名 與 祖 地 相 同 , 但 受 益 者 為 家 族 內 有 血 緣 關 係 之 男 性 子 孫 相 傅 。
 
成 立 者 可 能 由 多 於 一 位 或 由 兄 弟 組 成 。
 
司 理 選 出 後 須 要 註 冊 並 註 入 契 內 。
 
堂 地 買 賣 須 得 到 地 政 署 同 意 。
 
D. 政府公告Gazette Notification (GN )
 
政 府 在 1906 -1984 年 , 因 簡 化 行 政 程 序 , 在 這 段 期 間 新 批 土 地 以 拍 賣 型 式 出 售 , 都 以 政 府 公 告 Gazette Notification (GN ) 為 標 準 地 契 , 這 段 期 間 , 共 憲 出 15 份 GN 。
 
最 早 一 份 為 GN365 ( 1906 年 ) , 內 限 制 高 度 為 2 層 , 但 無 用 途 和 覆 蓋 率 之 限 制 。
 
GN364 ( 1934 年 ) , 內 限 制 高 度 為 25 呎 高 ( 兩 層 ) , 66 % 覆 蓋 但 亦 都 無 用 途 限 制 。
 
這 類 地 契 也 以 中 英 聯 合 聲 明 自 動 申 延 至 2047 年 。
 
E. 新批地段(New Grant Lot)
 
新 批 地 契 如 下 :
Shatin Town Town Lot No . XXX , Fanling Sheung Shui Town Lot No . XXX ,
Yuen Long Town Lot No . XXX , Tsuen Wan Town Lot XXX and Tuen Mun Town Lot XXX .
 
地 契 上 有 以 下 條 款 :
Location and Site Area with Plan
Building Covenant : 建 築 承 諾 , 承 批 人 承 諾 在 某 一 指 定 時 間 內 完 成 項 目 。
Site Coverage : 地 盤 覆 蓋 率
User Restriction : 用 途 限 制
Height restriction : 高 度 限 制
Max . Gross Floor Area : 總 樓 面 面 積
Landscaping proposals : 園 景 設 計
Restriction on Alienation : 轉 讓 限 制
Parking requirement : 泊 車 位
Non -building Area : 禁 止 建 屋 地 帶
Access : 通 道
Trees : 樹 林 處 理
 
F. 同意書售樓方案
 
同 意 書 方 案 CONSENT SCHEME
   

a)

在 一 般 政 府 批 地 合 約 中 , 政 府 希 望 承 批 人 在 完 成 發 展 責 任 後 才 可 正 將 物 業 分 拆 出 售 , 同 時 亦 希 望 借 助 批 地 合 約 條 文 以 限 制 癡 批 人 在 未 建 成 物 業 前 , 必 須 根 據 政 府 指 定 要 求 下 才 可 將 未 建 成 樓 宇 ( 樓 花 ) 出 售 , 故 此 , 政 府 一 般 會 在 批 地 合 約 中 加 入 一 項 十 分 詳 盡 及 嚴 謹 的 買 賣 《 轉 讓 限 制 條 款 》 (RESTRICTION ON ALIENATION ) 。

b)

在 有 關 條 款 限 制 下 , 承 批 人 ( 發 展 商 ) 需 先 行 向 政 府 申 請 一 份 出 售 樓 花 同 意 書 , 方 可 將 樓 花 出 售 。

c)

政 府 在 發 出 「 同 意 書 」 時 , 一 般 有 以 下 要 求 : ─

 

i)

屋 宇 署 已 批 准 樓 宇 建 築 圖 則 。

 

ii)

發 展 商 已 完 成 地 盤 地 基 工 程 並 已 取 得 「 上 蓋 」 開 工 紙 。

 

iii)

發 展 商 已 投 入 某 一 程 度 的 資 金 於 有 關 物 業 發 展 計 劃 內 。

 

iv)

發 展 商 提 供 建 築 師 書 面 證 明 建 築 進 度 。

 

v)

發 展 商 提 供 證 明 令 政 府 相 信 發 展 商 有 足 夠 資 金 完 成 整 項 發 展 。

 

vi)

負 責 的 律 師 需 作 出 宣 誓 。

 

vii)

有 關 之 樓 花 買 賣 合 約 及 公 共 契 約 草 稿 經 由 政 府 批 准 。

 

viii)

其 他 個 別 要 求 ( 例 如 限 制 內 部 認 購 、 限 制 樓 花 轉 售 等 ) 。

d)

政 府 主 要 利 「 同 意 書 方 案 」 來 保 障 購 買 樓 花 的 市 民 , 以 確 保 發 展 商 不 會 在 出 售 樓 花 後 放 棄 完 成 發 展 物 業 的 責 任 。

 
非 同 意 書 方 案 NON -CONSENT SCHEME
   

a)

在 舊 樓 重 建 個 案 中 , 因 所 涉 及 的 批 地 契 約 大 多 是 很 久 以 前 批 出 出 的 契 約 , 該 等 舊 式 批 約 一 般 並 無 《 買 賣 轉 讓 限 制 條 款 》 , 故 此 理 論 上 發 展 商 可 以 不 受 限 制 地 出 售 樓 花 , 因 此 , 政 府 於 八 十 年 代 初 期 引 入 「 非 同 意 書 方 案 」 , 利 用 律 師 公 會 監 管 全 港 律 師 的 機 制 , 管 制 發 展 商 出 售 那 些 無 需 取 得 同 意 書 即 可 出 售 的 樓 花 。

b)

政 府 修 改 《 執 業 律 師 條 例 》 (LEGAL PRACTITIONERS ORDINANCE ) , 規 定 律 師 在 處 理 那 些 不 受 「 同 意 書 方 案 」 限 制 的 樓 花 出 售 手 續 時 , 必 須 遵 守 一 套 規 例 。 該 等 規 例 與 同 意 書 方 案 有 類 似 的 要 求 , 大 致 如 下 : ─

 

i)

負 責 律 師 需 要 作 出 宣 誓 , 證 明 有 關 發 展 商 已 符 合 某 些 要 求 。

 

ii)

屋 宇 署 已 批 准 樓 宇 建 築 圖 則 。

 

iii)

發 展 商 已 取 得 「 上 蓋 」 開 工 紙 。

 

iv)

建 築 師 發 出 書 面 證 明 物 業 發 展 進 度 及 所 需 建 築 費 用 。

 

v)

建 築 工 程 合 約 已 簽 妥 及 根 據 建 築 工 程 合 約 訂 明 完 工 日 期 。

 

vi)

負 責 律 師 需 採 用 一 份 指 定 格 式 的 樓 花 買 賣 合 約 。

vii)

公 共 契 約 須 預 先 草 擬 完 備 。

 
G. 滿意紙Certificate of Compliance
 
滿 意 紙 是 指 在 批 地 條 款 中 要 求 承 批 人 履 行 的 責 任 全 部 完 成 時 , 地 政 總 署 所 發 出 的 滿 意 證 明 書 。
 
在 大 型 物 業 發 展 中 除 住 宅 部 份 , 例 如 《 批 地 條 款 》 中 包 涵 了 附 設 平 台 花 園 、 游 泳 池 、 會 所 、 兒 童 嬉 戲 處 等 設 施 , 滿 意 紙 的 發 出 代 表 此 類 附 設 設 施 已 完 竣 , 可 供 住 客 使 用 之 認 可 證 明 。
 
在 大 型 物 業 發 展 中 嚴 格 說 要 待 入 伙 紙 及 滿 意 紙 發 出 後 , 才 可 正 式 入 住 。 一 般 情 況 下 , 入 伙 紙 多 是 較 早 於 滿 意 紙 發 出 。
 
H. 地段分割方式
 
第 一 層 分 割 : Section A ,Section B , RP 等 等 。
 
第 二 層 分 割 : Subsection 1 ,Subsection 2 , RP 等 等 。
 
第 三 層 分 割 : Subsection A ,Subsection B , RP 等 等 。
 
第 四 層 分 割 : Subsection 1 ,Subsection 2 , RP 等 等 。
 
I. 逆權擁有(Adverse Possession)
 
跟 據 Limitations Ordinance 第 七 條 和 Land acquisition (Possessory Title ) Ordinance , 淮 許 長 期 佔 用 者 索 取 長 期 擁 有 權 , 以 免 荒 廢 土 地 。
 
申 請 者 須 出 示 證 明 是 長 期 連 繼 佔 用 土 地 。
 
私 人 地 :12 年
 
政 府 官 地 :60 年
 
J. 小型屋宇政策(Small House Policy)
 
  起源
 
至 1867 年 大 暴 動 , 政 府 須 要 平 定 新 界 村 民 的 不 滿 情 勢 , 推 出 一 套 原 鄉 民 男 丁 有 其 屋 計 劃 , 名 為 「 小 型 屋 宇 政 策 」 。
 
此 政 策 賦 予 在 1898 年 年 滿 18 歲 男 性 原 居 民 及 其 男 子 孫 ( 丁 ) 都 可 向 政 府 受 批 一 塊 屋 地 , 在 這 屋 地 上 可 興 建 一 幢 三 層 ( 27 呎 高 ) 每 層 700 平 方 呎 之 屋 宇 , 以 作 保 留 及 發 展 新 界 鄉 村 特 色 , 這 類 土 地 是 以 象 徵 式 地 價 批 出 , 統 稱 為 私 人 協 商 批 地 (Private Treaty Grant PTG ) , 但 受 批 人 是 不 准 出 售 此 村 屋 。
 
但 因 土 地 有 限 , 由 其 是 村 中 心 300 呎 內 之 面 積 的 土 地 , 一 般 多 為 村 民 擁 有 。
 
所 以 , 有 別 於 PTG 批 地 方 式 , 政 府 都 會 准 許 村 內 土 地 / 農 地 擁 有 者 ( 丁 權 者 ) 在 其 農 地 上 興 建 一 幢 三 層 ( 27 呎 高 ) 每 層 700 平 方 呎 之 屋 宇 , 這 申 請 為 免 費 建 屋 牌 照 (Free Building License ) , 這 類 屋 宇 在 五 年 內 是 不 可 轉 讓 的 。
 
興 建 這 類 村 屋 是 不 須 要 如 市 區 建 樓 般 須 得 屋 宇 處 批 圖 則 等 。 但 興 建 村 屋 也 須 向 地 政 署 申 請 , 而 屋 宇 也 須 跟 據 「 興 建 鄉 村 屋 宇 須 知 」 上 規 定 興 建 。
 
興 建 丁 屋 不 需 入 則 , 申 請 開 工 紙 , 即 可 興 建 , 物 業 的 地 限 往 往 無 法 清 楚 界 定 , 以 致 有 關 落 成 物 業 「 過 界 」 的 糾 紛 時 布 所 聞 。
 
目 前 港 府 正 處 理 的 丁 屋 申 請 數 量 , 從 九 三 年 九 月 低 的 一 萬 零 三 千 宗 增 至 去 年 十 二 月 的 一 萬 三 千 宗 , 丁 屋 申 請 個 案 上 升 的 幅 度 達 兩 至 三 倍 , 較 男 丁 增 長 的 數 目 為 多 。
 
自 丁 屋 興 建 條 例 一 九 七 二 年 施 行 至 九 六 年 十 二 月 底 , 二 十 二 年 間 共 六 千 間 丁 屋 批 出 , 即 每 年 批 出 約 二 百 七 千 多 間 。 處 理 的 一 萬 三 千 宗 申 請 , 元 朗 的 達 三 千 宗 , 北 區 及 大 埔 的 申 請 宗 數 均 約 為 二 千 五 百 宗 , 西 貢 區 每 年 批 建 數 量 約 為 一 百 五 十 宗 , 大 埔 區 則 約 三 百 宗 。
 
  村屋買賣
 
買 家 亦 需 留 意 丁 屋 所 附 的 車 位 是 否 列 入 地 契 內 因 為 車 位 對 於 丁 屋 買 家 而 言 一 般 較 為 重 要 。 另 在 買 樓 時 , 亦 要 了 解 物 業 是 否 有 路 可 直 達 。 部 份 丁 屋 只 有 泥 路 可 達 , 車 輛 不 易 進 入 , 故 對 住 客 而 言 會 帶 來 很 多 不 便 。
 
由 於 新 界 丁 屋 受 到 補 地 價 及 轉 讓 年 限 的 限 制 , 兼 且 業 權 方 面 時 有 混 亂 情 況 出 現 , 故 此 銀 行 對 承 造 丁 屋 的 按 揭 採 取 非 常 審 慎 的 態 度 。
 
至 於 按 揭 成 數 , 往 往 低 於 七 成 , 通 常 在 五 至 六 成 之 間 。 而 估 值 大 多 低 於 成 交 價 , 一 般 約 為 二 手 價 的 九 成 水 平 。 因 此 , 丁 屋 買 家 很 多 時 要 支 付 近 五 成 的 首 期 。