(II) 租約的生效與終止

4. 續 訂 租 約
 
 
4.1 為 什 麼 需 要 「生 約」 ?
   
  隨 著 租 住 權 保 障 於 2004 年 7 月9 日 撤 銷 。 往 後 簽 立 的 租 約 , 租 賃 期 屆 滿 時 , 續 訂 租 賃 協 議 必 須 獲 得 雙 方 同 意 才 可 達 成 。
   
5. 續 租 權 ( OPTION FOR RENEWAL )
 
 
5.1 續 租 權 是 指 當 租 約 的 租 期 屆 滿 後 , 租 客 是 否 有 權 行 使 續 租 物 業的 權 利 。
   
5.2 續 租 權 是 租 約 條 款 之 一 , 一 般 是 業 主 給 予 租 客 的 權 利 , 如 租 客選 擇 約 滿 後 續 租 , 必 須 於 約 滿 前 通 知 業 主 行 使 有 關 權 利 。
   
5.3 如 租 約 的 租 期 加 上 續 租 權 超 過 3 年 , 代 理 應 提 醒 業 主 把 租 約 註 冊 於 土 地 註 冊 處 , 以 保 障 租 客 行 使 續 租 權 後 , 仍 然 享 有 單 位 的 優 先 權 。
   
  [ 例 子 : 2 年 租 期 加 上 2 年 續 期 權 的 租 約 , 應 要 註 冊 於 土 地 註 冊 處 。 ]
   
6. 協 議 提 早 退 租
 
 
6.1 如 果 業 主 及 租 客 協 議 於 租 賃 期 屆 滿 前 終 止 租 約 , 為 避 免 出 現 爭議 , 雙 方 應 簽 署 退 租 協 議 ( Surrender Agreement ) , 列 明 提 前 終 止 租 約 的 條 款 及 條 件 。
   
6.2 為 免 業 主 要 求 租 客 在 簽 署 租 約 時 , 預 先 簽 署 一 份 「退 租 書」 , 法 例 規 定 「退 租 書」 必 須 在 租 客 租 用 物 業 一 個 月 後 簽 署 才 有 效 。
   
6.3 若 退 租 按 退 租 協 議 執 行 , 租 客 不 會 因 提 早 終 止 租 約 而 違 反 租 賃協 議 。 然 而 , 租 客 仍 須 就 退 租 前 的 任 何 違 約 行 為 負 責 。
   
6.4 坊 間 所 謂 「一 年 生 、 一 年 死」 , 其 實 是 2 年 租 約 , 但 有 「 提 早 解 約 權 」 , 「 提 早 解 約 權 」 必 須 寫 明 業 主 / 租 客 / 任 何 一 方 可 以 在 租 用 第( 1 2 ) 個 月 後
   
 
(  ) 個 月 書 面 通 知 提 出 終 止 租 約
     
 
(  ) 個 月 租 金 作 為 代 通 知 金 終 止 租 約
 
 
 
注 意 :期 間 (  ) 個 月 是 業 主 與 租 客 共 同 協 議 訂 出 。
 
 
 
← 不 應 只 以 「 一 年 生 約 、 一 年 死 約 」 來 表 示 。
     
7. 終 止 租 約
 
 
7.1 定 期 租 約 於 租 賃 期 屆 滿 時 , 便 會 自 動 終 止 , 業 主 即 有 權 立 刻 取 回 物 業 管 有 權 。
   
7.2 若 業 主 並 沒 有 取 回 管 有 權 而 讓 租 客 繼 續 佔 用 處 所 , 而 雙 方 亦 未 達 成 新 的 租 賃 協 議 之 前 , 租 客 則 自 動 變 成 隨 意 租 約 的 租 客 , 直 至 其 中 一 方 提 出 終 止 隨 意 租 約 關 係 。
   
8. 沒 收 租 賃 權
 
 
8.1 若 租 客 未 能 履 行 租 約 的 責 任 , 業 主 可 以 按 情 況 採 取 下 列 多 種 補 償 行 動 , 包 括 :
   
  8.1.1 收 回 管 有 權 : 業 主 可 向 土 地 審 裁 處 、 區 域 法 院 或 原 訟 法 庭 申 請 收 回 管 有 權
     
 
8.1.2
扣 押 令 : 業 主 可 向 區 域 法 院 申 請 扣 押 令 , 藉 售 賣 租 客 的 物 品 和 財 產 抵 償 租 金 欠 款
 
 
 
8.1.3
追 討 租 金 欠 款 : 視 乎 欠 租 金 金 額 , 業 主 可 向 原 訟 法 庭 、 區 域 法 院 或 土 地 審 裁 處 申 請 追 討 租 金 欠 款
 
 
8.2 可 沒 收 租 賃 的 隱 含 條 款
   
  8.2.1 住 宅 物 業 : 在 若 干 情 況 下 , 業 主 有 權 沒 收 住 宅 租 賃 。 法 例 訂 明 , 租 客 如 有 以 下 行 為 , 而 租 賃 協 議 中 沒 有 相 關 條 款 , 則 業 主 可 沒 收 租 賃 :
     
 
(a)
沒 有 在 限 期 後 15 天 內 繳 交 租 金 ;
 
 
 
(b)
將 處 所 作 不 道 德 或 非 法 用 途 ;
     
 
(c)
令 業 主 遭 受 不 必 要 的 煩 擾 、 不 便 或 騷 擾 , 包 括 持 續 逾 期 交 租 ; 或
     
 
(d)
未 經 業 主 同 意 , 擅 自 改 動 處 所 的 結 構 。
     
 
8.2.2
非 住 宅 物 業 : 租 客 如 沒 有 在 限 期 後 15 天 內 繳 交 租 金 , 而 租 賃 協 議 中 沒 有 相 關 條 款 , 則 業 主 可 按《 業 主 與 租 客 ( 綜 合 ) 條 例 》第 V 部 賦 予 的 權 力 沒 收 租 賃。
 
 
   
9. 侵 擾 租 客 【住 宅 物 業 適 用】
 
 
9.1. 根 據 《 業 主 與 租 客 ( 綜 合 ) 條 例 》 第 119V 條 規 定 , 任 何 人 非 法 使 租 客 失 去 使 用 住 所 的 權 利 , 即 屬 犯 罪 , 違 者 可 被 重 罰 HK$500,000.00 及 再 犯 時 可 被 判 處 入 獄 。
   
9.2. 根 據 《 業 主 與 租 客 ( 綜 合 ) 條 例 》 第 119V 條 規 定 , 任 何 人 刻 意 干 擾 租 客 或 住 戶 成 員 的 安 寧 或 舒 適 生 活 , 或 經 常 截 停 或 不 提 供 住 所 合 理 需 要 的 服 務 ( 例 如 升 降 機 、 水 電 供 應 等 ) , 意 圖 促 使 租 客 放 棄 住 所 或 不 尋 求 補 償 , 亦 屬 犯 罪 , 違 者 可 被 重 罰 HK$500,000.00 及 再 犯 時 可 被 判 處 入 獄 。