(II) 租約的生效與終止

4. 續 約 權 ( 生 約 ) ( OPTION FOR RENEWAL ) 【非 住 宅 物 業 適 用】
 
 
4.1. 為 什 麼 需 要 「生 約」 ?
   
  租 客 在 租 用 物 業 作 某 些 需 要 投 資 很 多 裝 修 和 設 備 的 生 意 ( 例 如 酒 樓 、 銀 行 等 ) 時 , 一 般 會 要 求 業 主 另 外 給 予 一 項 續 約 權 , 以 便 租 客 認 為 生 意 大 有 可 為 時 , 租 客 可 以 在 他 預 算 之 內 的 租 金 , 再 繼 續 經 營 他 的 生 意 一 段 時 期 。 若 沒 有 「 生 約 」 , 業 主 可 能 見 租 客 的 生 意 不 錯 , 在 租 約 到 期 時 , 向 租 客 大 幅 加 租 。
   
4.2. 住 宅 租 約 是 否 需 要 「生 約」 ?
   
  4.2.1 因 香 港 的 住 宅 物 業 租 約 目 前 仍 受 < 業 主 與 租 客 ( 綜 合 ) 條 例 > 的 第 四 部 分 管 制 , 一 般 而 言 , 業 主 與 租 客 的 書 面 合 約 到 期 也 不 會 終 止 , 而 業 主 必 須 在 租 約 到 期 日 不 多 於 7 個 月 但 又 不 少 於 6 個 月 前 , 向 租 客 發 出 法 定 表 格 【CR101】 , 租 約 才 會 真 正 地 終 止 , 即 使 業 主 終 止 租 約 , 法 例 給 予 租 客 一 項 「法 定 續 約 權」 , 可 以 向 土 地 審 裁 處 要 求 頒 令 續 約 , 新 約 年 期 不 多 於 3 年 , 租 金 以 當 時 市 值 租 金 計 算 。 故 此 , 一 般 住 宅 物 業 租 客 多 不 會 要 求 「生 約」 。
     
 
4.2.2.
若 住 宅 物 業 租 約 載 有 「生 約」 條 款 時 , 租 客 將 可 能 會 面 對 一 個 頗 為 混 亂 的 情 況 ﹔ 一 方 面 業 主 可 能 以 「法 定」 方 式 終 止 租 約 , 而 另 一 方 面 租 客 卻 可 能 不 知 應 使 用 「法 定 續 約 權」 續 約 或 是 「合 約 續 約 權」 續 約 !
 
 
4.3. 「生 約」 條 款 應 注 意 事 項 。
   
  「生 約」 二 字 並 不 能 演 譯 出 足 夠 的 續 約 意 思 , 「市 值 租 金」 四 字 亦 非 驢 非 馬 , 故 此 , 即 使 在 臨 時 租 約 合 約 階 段 , 亦 應 該 將 整 項 「 續 約 權 」 條 款 清 楚 寫 出 , 以 免 因 意 思 「不 確 定」 而 令 該 「續 約 權」 條 款 無 效 。
   
 
4.3.1.
建 議 條 款 :
 
 
 
「 租 客 在 現 租 約 到 期 時 有 權 續 約 【兩 年】, 但 租 客 必 須 在 租 約 到 期 日 計 不 少 於 【三 個 月】 前 向 業 主 發 出 續 約 書 面 通 知 , 屆 時 業 主 將 會 與 租 客 另 訂 新 租 約 , 續 租 期 內 租 金 將 (【以 每 月 x 元 正】 或 【為 當 時 市 值 租 金】), 新 租 約 的 其 他 條 件 將 依 照 原 租 約 , 除 此 續 約 權 【及 免 租 期】 外 。 」
 
 
 
4.3.2.
備 註 : 以 上 的 「續 約 權」 條 款 內 必 須 加 上 【除 此 續 約 權 外】 字 眼 , 否 則 , 若 新 租 約 照 抄 原 租 約 所 有 條 款 的 話 , 將 會 再 有 另 一 次 的 「續 約 權」, 而 再 下 一 次 續 約 的 話 , 又 會 再 有 另 一 次 的 「續 約 權」, 自 此 生 生 不 息 , 直 至 永 遠 !
 
 
 
4.3.3
「當 時 市 值 租 金」 的 設 定 方 式 如 下 :
     
 
「首 先 由 業 主 及 租 客 在 原 租 約 到 期 日 計 不 少 於【兩 個 月】 前 先 行 協 商 及 同 意 當 時 市 值 租 金 ﹔ 如 雙 方 未 能 在 原 租 約 到 期 日 計 【壹 個 月】 前 達 成 協 議 , 任 何 一 方 有 權 要 求 聘 請 一 位 產 業 測 計 師 決 定 當 時 市 值 租 金 , 若 雙 方 未 能 就 測 計 師 人 選 達 成 協 議 , 任 何 一 方 有 權 要 求 香 港 測 計 師 公 會 會 長 全 權 指 定 測 計 師 人 選 。」
 
 
5. 租 用 物 業 與 政 府 發 牌 條 件 【商 鋪 物 業 適 用】
 
 
5.1. 租 客 租 用 商 舖 物 業,必 須 先 了 解 清 楚 商 舖 的 設 計 和 規 格 是 否 適 合 , 特 別 是 經 營 的 行 業 必 須 領 有 牌 照 才 可 經 營 的 話 , 租 客 更 需 要 了 解 商 舖 的 規 格 是 否 符 合 發 牌 條 件 , 否 則 可 能 得 物 無 所 用 。
   
5.2. 例 如 租 客 想 經 營 食 肆 的 話,一 般 均 可 以 改 動 商 舖 以 符 合 發 牌 條 件 , 但 若 商 舖 本 身 沒 有 廁 所 和 來 去 水 供 應 的 話 , 則 租 客 可 能 願 意 花 錢 亦 不 可 能 做 得 到 。 若 商 舖 本 身 沒 有 廁 所 , 樓 宇 內 有 公 用 廁 所 亦 可 能 可 以 符 合 發 牌 條 件 , 但 租 客 必 須 確 定 有 某 一 廁 所 的 「獨 家 使 用 權」 。 若 商 舖 屬 商 場 式 並 且 由 大 業 主 單 獨 擁 有 , 可 以 在 租 約 上 注 明 , 但 若 公 用 廁 所 並 非 由 同 一 業 主 擁 有 , 租 客 便 不 容 易 肯 定 取 得 廁 所 的 「獨 家 使 用 權」。
   
5.3. 若 商 舖 本 身 已 獲 發 牌,新 租 客 在 租 用 商 舖 時 留 意 以 下 各 點 :
   
  5.3.1 舊 業 主 或 舊 租 客 曾 否 在 發 牌 後 改 動 商 舖 內 的 設 計 或 裝 置,若 有 的 話,重 新 申 請 牌 照 可 能 有 麻 煩;
     
 
5.3.2.
如 有 可 能 的 話, 要 求 舊 持 牌 人 簽 署 一 份 書 面 聲 明,內 容 包 括
 
 
 
-
將 會 向 牌 照 部 門 取 消 舊 有 牌 照 ;
 
 
 
-
不 反 對 新 租 客 重 新 就 相 同 的 商 舖 物 業 申 請 同 一 種 牌 照 。
     
6. 附 帶 頂 讓 生 財 器 具 的 租 約 【商 舖 物 業 適 用】
 
 
6.1. 在 租 客 租 用 商 舖 物 業 時 , 很 多 時 出 現 舊 租 客 會 同 時 向 新 租 客 要 求 頂 讓 其 鋪 內 的 生 財 器 具 , 在 此 情 況 下 , 新 租 客 可 能 被 視 作 一 項 『 業 務 轉 讓 』 的 承 讓 人 。
   
6.2. 根 據 < 業 務 轉 讓 (債 權 人 保 障) 條 例 > , 除 非 該 項 『 業 務 轉 讓 』 的 承 讓 人 在 :
   
  6.2.1 政 府 憲 報
     
 
6.2.2.
兩 份 核 准 的 中 文 報 章 及
 
 
 
6.2.3.
壹 份 核 准 的 英 文 報 章 刊 登 一 項 『 業 務 轉 讓 通 告 』 , 並 在 通 告 刊 登 不 少 於 轉 讓 , 承 讓 人 才 無 需 承 擔 出 讓 人 業 務 上 的 債 項 。
 
 
6.3. 有 關 交 易 是 否 構 成 『 業 務 轉 讓 』 , 法 庭 將 考 慮 以 下 因 素 以 作 決 定 :
   
  6.3.1. 是 否 使 用 相 同 或 類 似 的 業 務 名 稱 。
     
  6.3.2. 商 譽 是 否 包 括 在 轉 讓 之 內 。
     
  6.3.3. 是 否 使 用 相 同 的 物 業 。
     
  6.3.4. 是 否 使 用 相 同 的 固 定 裝 置 、 設 備 和 器 材 。
     
  6.3.5. 是 否 使 用 相 同 的 工 作 人 員 。
     
  6.3.6. 是 否 使 用 相 同 的 存 貨 。
     
  6.3.7. 是 否 經 營 相 同 或 類 似 的 業 務 。
     
  6.3.8. 是 否 用 相 同 或 類 似 的 方 式 經 營 業 務 。
     
  6.3.9. 是 否 為 相 同 的 客 戶 服 務 。
     
7. 非 住 宅 物 業 的 終 止 租 約 通 知 書 (Notice To Quit)【非 住 宅 物 業 適 用】
 
 
7.1. 租 期 『 少 於 』 3 年 的 非 住 宅 物 業 亦 受 < 業 主 與 租 客 ( 綜 合 ) 條 例 > 規 管 , 法 例 規 定 , 該 等 租 期 少 於 3 年 的 非 住 宅 物 業 租 約 , 合 約 租 期 屆 滿 後 將 會 繼 續 無 限 期 延 續 , 直 至 業 主 向 租 客 發 出 不 少 於 6 個 月 的 終 止 租 約 通 知 書 為 止 , 或 租 客 向 業 主 發 出 不 少 於 1 個 月 的 終 止 租 約 通 知 書 為 止 。
   
7.2. 若 業 主 知 道 租 客 曾 將 物 業 分 租 或 不 能 肯 定 租 客 曾 否 將 物 業 分 租 , 業 主 除 依 一 般 方 式 派 送 終 止 租 約 通 知 書 外 , 還 須 另 外 將 通 知 書 的 中 、 英 文 文 本 , 連 續 三 天 張 貼 於 物 業 的 大 門 或 主 要 入 口 處 , 方 可 連 帶 將 所 有 分 租 租 約 一 併 同 時 終 止 。
   
8. 「自 住 」 收 樓【 住 宅 物 業 適 用 】
 
 
8.1. 一 般 而 言 , 除 非 業 主 有 法 例 所 指 明 的 理 由 , 否 則 住 宅 物 業 的 租 客 均 有 權 向 土 地 審 裁 處 要 求 續 約 。
   
8.2. 若 業 主 知 道 租 客 曾 將 物 業 分 租 或 不 能 肯 定 租 客 曾 否 將 物 業 分 租 , 業 主 除 依 一 般 方 式 派 送 終 止 租 約 通 知 書 外 , 還 須 另 外 將 通 知 書 的 中 、 英 文 文 本 , 連 續 三 天 張 貼 於 物 業 的 大 門 或 主 要 入 口 處 , 方 可 連 帶 將 所 有 分 租 租 約 一 併 同 時 終 止 。
   
8.3. 實 際 上 , 土 地 審 裁 處 只 會 拒 絕 租 客 的 續 約 申 請 , 而 不 會 「 頒 令 收 樓 」 。 故 此 , 「自 住」 收 樓 的 第 一 步 , 是 由 業 主 發 出 CR101 表 格 , 將 租 約 終 止 , 並 須 在 表 格 上 清 楚 注 明 反 對 租 客 續 約 , 及 反 對 理 由 ( 即 「自 住」 理 由 ) 。 法 例 規 定 , 沒 有 註 明 反 對 租 客 續 約 理 由 的 CR101 將 會 無 效 。
   
8.4. 『合 理 地 需 要』 必 須 為 「真 實」 和 「現 時」 的 需 要 , 若 業 主 以 他 的 兒 子 打 算 結 婚 為 由 , 但 又 未 能 提 出 一 個 確 實 的 結 婚 安 排 , 業 主 的 『合 理 需 要』 可 能 不 能 成 立 。
   
8.5. 法 例 規 定 , 若 業 主 剛 買 入 一 個 有 租 客 的 物 業 , 業 主 在 購 入 後 的 未 來 12 個 月 內 , 不 能 以 自 住 為 理 由 「終 止 租 約 及 反 對 租 客 續 約」 - 即 收 樓。
   
8.6. 土 地 審 裁 處 在 「頒 令 拒 絕 續 約 」 時 , 將 會 在 判 定 內 指 明 物 業 將 由 誰 人 使 用 作 為 住 所 , 業 主 在 24 個 月 內 不 得 轉 售 或 出 讓 該 物 業 , 亦 不 得 將 使 用 權 轉 予 他 人 , 或 容 許 指 明 人 士 以 外 的 人 用 該 物 業 作 住 所 , 違 者 可 被 重 罰 HK$500,000.00 及 再 犯 時 可 被 判 處 入 獄 。
   
8.7. 在 業 主 以 「自 住」 為 理 由 發 出 CR101 表 格 後 , 租 客 可 能 知 難 而 退 , 並 自 願 向 業 主 交 回 住 宅 物 業 。 在 這 情 況 下 , 法 例 規 定 業 主 仍 須 受 到 24 個 月 的 限 制 , 不 能 隨 便 轉 售 或 出 讓 該 物 業 。
   
9. 侵 擾 租 客 【住 宅 物 業 適 用】
 
 
9.1. 法 例 規 定 任 何 人 非 法 使 租 客 失 去 使 用 住 所 的 權 利 , 即 屬 犯 罪 , 違 者 可 被 重 罰 HK$500,000.00 及 再 犯 時 可 被 判 處 入 獄 。
   
9.2. 任 何 人 刻 意 干 擾 租 客 或 住 戶 成 員 的 安 寧 或 舒 適 生 活 , 或 經 常 截 停 或 不 提 供 住 所 合 理 需 要 的 服 務 ( 例 如 升 降 機 、 水 電 供 應 等 ) , 意 圖 促 使 租 客 放 棄 住 所 或 不 尋 求 補 償 , 亦 屬 犯 罪 , 違 者 可 被 重 罰 HK$500,000.00 及 再 犯 時 可 被 判 處 入 獄 。
   
10. 住 宅 租 客 自 願 退 租 【住 宅 物 業 適 用】
 
 
10.1. 若 業 主 與 租 客 自 願 以 簽 署 「退 租 書」 ( Surrender Agreement ) 方 式 來 終 止 租 約 , 租 客 將 不 能 反 悔 , 事 後 重 新 向 土 地 審 裁 處 申 請 續 約 。
   
10.2. 為 免 業 主 取 巧 , 要 求 租 客 在 簽 署 租 約 時 , 預 先 簽 署 一 份 「退 租 書」 , 法 例 規 定 , 「退 租 書」 必 須 在 租 客 租 用 物 業 一 個 月 後 簽 署 的 才 有 效 。