利潤計算法(Profit Method)

估值方法
 

基本估值公式(I)

   
  全年收入 (Gross Earnings/Gross Revenue)
-) 全年支出 (Expenses)

全年除稅前盈利 (Profit Before Tax)
   
÷) 物業經營投資回報率

物業市值
   

i) 在計算物業之全年營運收入及支出時,需參照有關之經營會計紀錄(Profit & Loss Account)。

   

ii) 有部分物業業主不單持有物業,更直接參與經營;因此,此類業主是以經營生意作投資目標,因而其估值是以全年除稅前盈利,除以經營該類 業務之投資回報率。

 

基本估值公式(II)

   
  全年收入 (Gross Earnings/Gross Revenue)
-) 全年支出 (Expenses)

全年除稅前盈利 (Profit Before Tax)
   
×) 全年租金支出百份比

全年租金支出
   
÷) 物業收租投資回報率

物業市值
   

i) 由於另有部分業主只持有物業而不直接參與經營活動,甚至把經營權及物業本身租予經營者或管理公司,只賺取適量之租金收入。因此在估值時,情況與投資法大同小異,是以收租投資回報率把物業租金收入資本化(Capitalise)以得出物業之市值。

   

ii) 此方法與投資法大同少異之處是因為兩者皆是把物業所產生之全年租金收益資本化,以得出物業之市值,但對於某類物業如酒店、戲院等,租客或經營者該付或願意付之租金往往取決於該物業所具有之盈利潛能, 而且此類物業之租金水平往往很難在市場上直接比較其他同類物業之租 值而決定,因此多需要參照內部會計紀錄之經營盈利來評估物業之租值。

   

iii) 從另一角度考慮,若物業質素、地點較其他同類物業為佳的話,其盈利潛力應該比其他同類物業為高,因此經營者便願意或應該以較高租金租用物業,相對上物業之市值便會較其他同類物業為高。

   

iv) 如果是由於經營者經營不當而導至盈利下降,物業本身之租值及市值應該不受影響,因此在參照經營者之會計文件時需明確了解該經營者是否經營得當及應翻看最少其過去3年之會計紀錄及參考市場上其他同類同級數之物業經營者之一般盈利水平,以便確定物業在正常情況下應有之盈利潛力。

適用範圍
  若物業之價值直接取決於其盈利潛力時,便需以利潤法評估,如酒店、戲院等。
缺點
  複雜及需要一定會計及核數知識才可配合估值。索取其他經營者的數據以供比較並不容易。